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OBRA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DA HIDROMETRIA EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO: BENFEITORIA ÚTIL OU MUDANÇA ESTRUTURAL? QUAL O QUORUM DE APROVAÇÃO SEGUNDO A EXEGESE DO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO.

Tem sido cada vez mais freqüente a instituição de programas municipais que visam o consumo racional de água, sendo a instalação de medidores individuais de consumo de água medida importante para que cada condômino, ciente do seu consumo especifico, se conscientize e adote, consequentemente, medidas práticas para conservação de água e utilização racional (ELIAS, 2011).

Além de proporcionar significativa redução de consumo, diante da conscientização de cada condômino do custo que lhe é imposto, prestigia o critério da repartição das despesas com base na efetiva utilização, ressaltando-se que todos se beneficiam: o condomínio edilício que deixa de arcar com as altas despesas de água em sua provisão orçamentária, assim como o meio ambiente que necessita sejam tomadas medidas urgentes para o uso racional dos Recursos Hídricos, sob pena de, em pouco mais de 50 anos, ser comum a falta de água. Neste cenário, nascem para os Síndicos e administradores as dúvidas de como proceder, qual o quorum de aprovação, bem como acerca da atitude a ser tomada ante a negativa de algum condômino a autorizar a intervenção em sua unidade.

Para que se alcance o quorum de aprovação de tal obra preliminarmente há de se identificar a sua natureza: se benfeitoria útil ou Mudança Estrutural.

“As benfeitorias consistem em obras ou despesas efetuadas para fins de conservação, melhoramento ou embelezamento”. “Trata-se de melhoramentos que tenham por finalidade evitar a deterioração da coisa e permitir a sua normal exploração (necessária), incrementar a sua utilidade, aumentando objetivamente o valor do bem (útil) ou de oferecer recreação e prazer a quem dele desfrute (voluptuárias)” (PEREIRA, Caio Mário da Silva, Instituições de Direito Civil, p. 437)

As mudanças estruturais são entendidas como mudanças nas partes comuns capazes de alterar a sua essência de forma substancial. O art. 1331, §2° do Código Civil disciplina serem partes comuns: “O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público...”
Desta feita resta claro que a obra em comento atinge área comum do condomínio: a rede geral de distribuição de água. E que a sua aprovação depende do quorum qualificado de dois terços dos condôminos, conforme inteligência do art.1.342 do Código Civil, in verbis:

“Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.”

Diverge de tal opinião o insigne professor Rubens Carmo Elias Filho que, ao tratar do tema, ensina:

“Com relação aos edifícios já existentes, a consecução de tal medida deve ser analisada com cautela, pois podem existir soluções distintas para cada tipo de edificação, gerando, consequentemente, não apenas a necessidade de aprovação de uma verba para a implementação da medição individual do consumo de água, mas também interferência na propriedade privada.
Na primeira hipótese, ou seja, quando for suficiente a instalação de equipamentos tecnológicos, seja por meio de leitura remota ou instalação de hidrômetros nas prumadas, sem a necessidade de realizar adaptações internas nas unidades para a instalação de hidrômetros, a solução jurídica se mostra de menor dificuldade, visto que é possível enquadrar tal benfeitoria como útil, já que aumentam o uso do bem, ensejando a necessidade de aprovação por maioria absoluta dos condôminos (metade mais um do total dos condôminos) em assembléia regularmente convocada para este fim (art. 96, §2° e art. 1341, II, do Código Civil).” Grifos nossos

Por fim pondera o supracitado doutrinador:

“Contudo, quando se exige a intervenção na propriedade privada, a questão torna-se de alta complexidade (...). Nessa circunstância, será prudente a aprovação unânime, isso é, 100% dos condôminos. Isso porque poderá haver condôminos dissidentes restando ao condomínio nova dificuldade: obter permissão para a modificação das instalações da propriedade, para que se implemente a obra aprovada.” (ELIAS, Rubens Carmo Filho, p. 417) Grifos nossos

Se benfeitorias úteis ou mudanças estruturais o que se evidência é que a obra de individualização não depende de quorum da unanimidade dos condôminos, como muitos defendem, mas sim de um quorum qualificado de dois terços dos condôminos, art. 1342 do Código Civil, ou da maioria absoluta do total dos condôminos seguindo o quorum do art. 1341, inciso II, do mesmo diploma legal.
Sobre o tema da identificação do quorum toma-se por analogia a lição do Doutrinador Alvaro Rozindo Bourguignon que ensina que “para a identificação da natureza jurídica das benfeitorias é fundamental a avaliação da sua relação com a coisa, isto é, da conexão entre a obra e a despesa coma provável atitude do proprietário diante do caso concreto. Consequentemente, a pintura de uma casa pelo possuidor é benfeitoria necessária, pois evitou a deterioração do bem; mas apenas voluptuária, se executada por questões estéticas. Da mesma forma, a colocação de uma piscina para lazer da família é benfeitoria voluptuária; pode tornar-se útil caso sirva a uma escola; converte-se em necessária, quando instaladas em uma escola de natação.” (BOURGUIGNON, Alvaro Manoel Rozindo, Embargos de Retenção pro benfeitorias, p. 99).
Por tanto há de se observar as características do condomínio a ser realizada a obra para se alcançar o quorum necessário a aprovação da individualização da hidrometria, se existem muitos condôminos inadimplentes, se são muitas unidades, se haverá necessidade de intervenção na propriedade privada ou não, entre outros. A analise dependerá sempre do caso concreto.
Insta salientar, ainda sobre este tema, que a norma do Código Civil quanto ao quorum de aprovação das deliberações é supletiva à convenção do condomínio, esta pode estipular quorum especial para as diversas deliberações, conforme autoriza o inciso II art. 1334 do Código Civil. Cabe ao Sindico tomar as medidas necessárias à implementação do quanto aprovado em assembléia.